Chi ha della proprietà immobiliari può gestirle come segue:
- da privato senza partita IVA, oppure aprendo
- con una vera e propria società di gestione immobiliare.
Ci sono notevoli differenze, sia sotto il profilo gestionale che fiscale: una persona fisica ha un tipo di tassazione, diversa da quella delle società.
In questa guida viene spiegato cos’è e come funziona, i vantaggi della costituzione, quando conviene aprirla, quando una società di gestione immobiliare si definisce “di comodo” e a cosa va incontro, infine come funziona in caso di cessione quote.
Cosa è e come funziona
La società immobiliare è un impresa il cui oggetto sociale o fine, è quello di gestire un patrimonio immobiliare, che può essere composto da:
- Immobili da ristrutturare e rivendere;
- Immobili da dare in affitto.
- Terreni su cui costruire per poi rivendere;
- Appartamenti/case/ville e la rivendita al pubblico;
L’oggetto sociale è quindi la gestione di un patrimonio immobiliare.
Costituzione
Puoi costituire una società immobiliare in qualsiasi forma:
- Società di persone (società semplice – s.s., società in nome collettivo s.n.c., società in accomandita semplice s.a.s.);
- Società di capitali (società per azioni – s.p.a., società in accomandita per azioni – s.a.p.a., società a responsabilità limitata s.r.l.).
Aprire una società immobiliare
La differenza tra società di persone e società di capitali è molto netta: nelle società di persone i soci rispondono delle obbligazioni sociali non solo con il capitale aziendale ma anche con il proprio patrimonio personale. Quindi se per esempio la società va male e va in fallimento, i creditori possono anche aggredire la tua auto, la tua casa, i tuoi averi, senza limiti.
Nella società di capitali invece, i creditori aziendali possono aggredire solo il capitale societario e non quello personale dei soci. Quindi se investi in una società di capitali, sei tranquillo che al massimo, in caso di fallimento, perdi quello che hai investito ma nessuno verrà a toglierti la tua casa, la tua auto, i tuoi averi.
Conviene?
Supponiamo uno possieda vari appartamenti e che li affitti. Al momento sta gestendo il tutto come privato. La domanda é: fiscalmente cosa conviene fare? Aprire una società immobiliare o continuare a gestire il tutto come privato?
La fiscalità è infatti molto diversa gestendo gli immobili come privato o utilizzando una società.
Aprire una società immobiliare per gestire propri immobili
- Il pagamento annuale di un commercialista;
- La tenuta di una contabilità;
- Dei costi di gestione;
- L’iscrizione all’INPS e il pagamento dei contributi.
Se decidi di aprire una società immobiliare, è necessario che sia operativa! Perché se non è operativa, per l’Agenzia delle Entrate è società di comodo e quindi vi applica la relativa disciplina, una disciplina penalizzante rispetto alle altre!
Possibili problematiche
Una società di comodo è una società creata al solo scopo di facciata, questo si evince dai seguenti elementi:
- Sebbene gli immobili siano intestati alla società, rimangono nella piena disponibilità del/dei soci/socio;
- Non c’è alcuna attività imprenditoriale.
Tipico caso è quello di società di gestione affitto, che concedono gli immobili ai soci stessi oppure ai familiari, a prezzi molto inferiori rispetto al mercato oppure in comodato gratuito.
Alle società di comodo si applica un’apposita normativa. Prima di tutto bisogna capire se una società è di comodo, una volta confermato, allora si applicano le relative regole.
Per fare ciò si considera il test di operatività, che appunto consente di capire se una società è realmente operativa oppure è solo fittizia. Il test di operatività, giusto per capirsi, consiste in un calcolo dei ricavi della società e una comparazione con quelli minimi previsti da una serie di indicatori.
L’Agenzia delle Entrate infatti, se una società che non mette a reddito i suoi immobili e non motiva adeguatamente tale scelta, la vede come una società di comodo (Cassazione, V Sez. Civ. n. 7034/2018): ad essa si applicherà quindi la disciplina fiscale delle società di comodo, che è penalizzante rispetto alle società operative.
Alla luce di quanto esposto finora ti stai quindi chiedendo come creare una società dove far confluire i tuoi immobili senza però poi passare per una società di comodo. La risposta c’è e si chiama società semplice immobiliare di mero godimento: una tipologia societaria che beneficia di alcuni importanti vantaggi:
- Può aggregare il patrimonio di più persone, perché è appunto una società;
- Ha bassi costi di gestione;
- Le norme sulla gestione sono enormemente semplificate;
- Le quote sociali si possono anche intestare a società estere (quindi proteggendo le quote da eventuali creditori personali!);
- I conferimenti dei soci non sono sottoposti a perizia;
- Facilità il passaggio generazionale (si evita la tassa di successione che sarebbe prevista in assenza di società);
- Non è sottoposta alla tassazione delle società di capitali ma a quella delle persone fisiche;
- Evita i problemi derivanti dalla comproprietà ed eventuali divisioni.
Tassazione
Se una società ha un immobile e lo vende, tale vendita genera una plusvalenza e come tale va tassata. Allora alcune società, furbescamente, cosa fanno: al posto di cedere l’immobile con un atto di cessione immobile, cedono la quota di una società, che guarda caso ha una tassazione minore.
Cessione quote
Abbiamo quindi visto nel paragrafo precedente, che alcune società cercano furbescamente di pagare meno tasse usando la cessione quota societaria al posto della cessione dell’immobile.
Ma se lo scopo è quello di eludere le tasse, non dormiranno sonni tranquilli: l’Agenzia delle Entrate è sempre sull’attenti e se in base ai suoi accertamenti, ritiene che un’azienda ha usato la cessione delle quote societarie per evitare la cessione di immobili, allo scopo di pagare meno tasse, chiede quanto dovuto, non si sfugge.
L’Agenzia delle Entrate quindi chiederà alla società l’imposta evasa e se tale imposta supera una certa somma scatta anche il reato di dichiarazione infedele per il rappresentante della società venditrice.
Quindi l’Agenzia delle Entrate, se accerta che si è trattata di una fittizia cessione quota srl, per non fare la cessione di immobile e pagare le relative tasse, allora chiede l’imposta evasa e se la somma è ingente e supera la soglia di punibilità, a carico del rappresentante della società scatta il reato penale.